Der Kauf oder Verkauf einer Wohnung ist nicht nur ein rechtlicher, sondern auch ein finanzieller Schritt mit zahlreichen Kosten und Steuerpflichten. Im Jahr 2025 bleibt das ukrainische Immobilienrecht stabil, doch steuerliche Feinheiten können den Endbetrag des Geschäfts erheblich beeinflussen. In diesem Artikel finden Sie aktuelle Informationen zu Steuern, Gebühren und Provisionen, die sowohl Käufer als auch Verkäufer berücksichtigen müssen.

Wichtige Steuern beim Wohnungskauf

1. Beitrag zum Rentenfonds – 1%
Der Käufer muss 1 % des vereinbarten Kaufpreises an den Rentenfonds der Ukraine zahlen. Ohne diesen Nachweis darf der Notar das Eigentum nicht eintragen.
   -> Hinweis: bei einem Ersterwerb kann ein Antrag auf Befreiung gestellt werden – in der Praxis zahlen dennoch viele, und ein Rückerstattungsanspruch muss ggf. gerichtlich durchgesetzt werden.

2. Staatsgebühr – 1% des Katasterwerts
Wird ausschließlich vom Käufer gezahlt und basiert auf dem Katasterwert, nicht dem Marktpreis. Sie wird beim Abschluss der Transaktion fällig.

3. Notarkosten – 1,5%–3% des Kaufpreises
Einschließlich Vertragsentwurf, Eigentumsprüfung und Registereintrag. Die Kosten variieren je nach Notar (öffentlich oder privat) und Aufwand. Manchmal teilen Käufer und Verkäufer diese Gebühren.

Steuern beim Wohnungsverkauf

1. Einkommensteuer

   - 5% – für ukrainische Steuerinländer.

   - 18% – für Nichtinländer.

Diese Steuer wird auf den erzielten Gewinn erhoben.

   -> Ausnahme: Bei Besitz über 3 Jahre und erstmaligem Verkauf im Jahr entfällt die Steuer.

2. Militärabgabe – 1,5%
Ergänzend zur Einkommensteuer, ebenfalls auf den Gewinnbetrag erhoben.

3. Staatsgebühr – 1% des Katasterwerts
Auch Verkäufer sind zur Zahlung verpflichtet. Für bestimmte Gruppen (Veteranen, Behinderte etc.) sind Befreiungen möglich.

Hypothek: Zusatzkosten

Beim Immobilienerwerb mit Kredit sind weitere Zahlungen zu erwarten:

   - Objektversicherung (Pflicht des Kreditgebers);

   - Bankprovision (bis 2% des Kreditbetrags);

   - Zwischenversicherung oder Bewertung (je nach Bankanforderung).

Fristen zur Steuerzahlung

Alle Zahlungen sind innerhalb von 14 Tagen nach Vertragsunterzeichnung oder Hypothekenantrag zu leisten. Bei Neubauten ab der ersten Zahlung an den Bauträger.

Preisabsenkung im Vertrag: Risiken

Manche Parteien geben absichtlich einen geringeren Kaufpreis an, um Steuern zu sparen. Die Steuerbehörden überwachen jedoch die Marktpreise.
   -> Weicht der Vertragspreis mehr als 33% vom Marktwert ab, wird die Steuer auf den Marktpreis berechnet.

Wer ist steuerlich befreit?

Gesetzlich möglich für:

   - ATO-/JFO-Teilnehmer;

   - Menschen mit Behinderung (Gruppe I–II);

   - Waisen;

   - Familien mit 5+ Kindern;

   - Tschernobyl-Geschädigte;

   - Religionsgemeinschaften;

   - Erstkäufer.

   !!! Achtung: Die Befreiung erfolgt nicht automatisch. Nachweise und ggf. ein Gerichtsverfahren sind erforderlich.

Luxussteuer 2025

Bleibt bestehen. Ab einer Wohnfläche von 60 m² fällt Steuer auf die übersteigende Fläche an.
Bei über 300 m² kommt ein zusätzlicher Jahresbeitrag von ca. 30.000 UAH hinzu.

Zusammenfassung: Wer zahlt was?

Käufer:

   - 1% an den Rentenfonds (Vertragspreis);

   - 1% Staatsgebühr (Katasterwert);

   - 1,5–3% Notarkosten;

   - Zusatzkosten – bei Hypothek.

Verkäufer:

   - 5% Einkommensteuer (18% für Nichtinländer);

   - 1,5% Militärabgabe (bei Steuerpflicht);

   - 1% Staatsgebühr;

   - 1,5–3% Notar.

Expertenrat

Vor Vertragsabschluss sollten Sie einen Notar oder Steuerberater konsultieren. So lassen sich unerwartete Ausgaben vermeiden.

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